Земельный участок 2 967 м² — под ИЖС, с. Улужай, Республика Алтай
Земельный участок 2 967 м² — индивидуальное жилищное строительство. Улужай, Усть-Коксинский район. согласно аукционной документации; срок 20 лет; право аренды земельного участка (аукцион не в электронной форме). стартовая цена 255 162 ₽, 86 ₽/м².
Основные показатели
Экспертная оценка
Что говорят о лоте его собственные данные и сопоставимые лоты каталога: дорого или дёшево, что с правом, чего в извещении не хватает. Это предварительный разбор по открытым источникам — он не заменяет юридическую проверку и выезд на участок.
Лот архивный: оценка показывает, чего стоил этот участок и на каких условиях он выставлялся. По цене участок держится в середине диапазона сопоставимых (выборка — 6 лотов). Слабое место — ликвидность и спрос: ограниченный спрос.
Цена относительно сопоставимых лотов
выборка: 6Шкала — место лота в ряду сопоставимых, а не линейка в рублях: один дорогой лот в выборке иначе сжимает все остальные в левый край. Сравнение — с лотами в Усть-Коксинском районе, с тем же назначением и близкой площадью и той же формы приобретения (аренда). Этот лот стоит ровно на медиане выборки. Данные исторические: лот снят с торгов.
- Цена входана уровне рынка
86 ₽/м² в год против медианы 86 ₽/м² в год. Выборка — 6 лотов в Усть-Коксинском районе, с тем же назначением и близкой площадью. Этот лот на 0% дороже медианы; дороже него — 33% выборки, диапазон 86—146 ₽/м² в год.
- Ликвидность и спросограниченный спрос
Улужай находится в стороне от туристических и пригородных направлений: покупателей на такой участок немного, срок выхода из актива измеряется годами. В том же районе в каталоге ещё 14 лотов — предложение конкурирует между собой.
- Правовой статусдолгосрочная аренда
Аренда на 20 лет — стандартный срок под ИЖС: его хватает, чтобы построить дом и оформить его в собственность, а после регистрации дома участок можно выкупить без торгов. Собственность не переходит: обязанность использовать участок по назначению и вносить платежи сохраняется весь срок.
- Готовность к освоениючастично
Раскрыто 4 из 6 базовых сведений. Не хватает: не раскрыты сведения о сетях, нет координат участка. Про электричество, воду и подъезд в извещении не сказано ничего — стоимость подключения может оказаться сопоставимой с ценой самого участка.
- Процедура и конкуренцияторги прошли
Срок по этому извещению истёк, поэтому конкуренцию за лот оценивать не по чему. Практический вопрос другой: состоялся ли аукцион и не выставят ли участок повторно — это проверяется в реестре торгов.
Против
- Ликвидность и спрос: ограниченный спрос
- Инженерные сети: сведений в извещении нет
Сколько стоит вход
| Стартовая арендная плата за год86 ₽/м² | 255 162 ₽ |
|---|---|
| Задаток50% — вносится до подачи заявки и засчитывается победителю | 127 000 ₽ |
| Шаг аукциона3% стартовой цены | 7 000 ₽ |
| Цена после пяти шаговориентир на случай конкуренции, а не прогноз | 290 162 ₽ |
| Аренда за весь срок (20 лет)по стартовой ставке, без учёта ежегодной индексации | 5 103 240 ₽ |
Кому подходит
- Тем, кто готов строить: аренда — самый дешёвый способ войти в участок
Кому не подходит
- Тем, кто покупает землю «постоять» — по договору участок нужно использовать
- Под перепродажу в короткий срок: покупателей в этой локации мало
- Тем, у кого нет бюджета на сети сверх цены лота
Что проверить до подачи заявки
- Выписка из ЕГРН: обременения, аресты и зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ)
- Точки подключения и стоимость технических условий на электричество и воду — запрос в сетевую организацию
- Фактический подъезд: есть ли дорога круглый год и не идёт ли она по чужому участку
- Правила землепользования и застройки: этажность, отступы, максимальный процент застройки
- Условия продления договора и возможность выкупа участка после регистрации дома
- Реальный срок и цена выхода из актива: спрос в этой локации ограничен
- Текущий статус лота в реестре торгов: состоялся ли аукцион и выставлялся ли участок повторно
Как получена эта оценка
- Цена сравнивается с 6 лотами в Усть-Коксинском районе, с тем же назначением и близкой площадью и той же формы приобретения (аренда). Показатель — ₽ за м², база — медиана выборки. Площадь ограничена четырёхкратной разницей: ₽/м² сильно зависит от масштаба участка.
- Ликвидность оценивается по положению населённого пункта относительно Чуйского тракта, Чемальского направления и Телецкого озера и по площади участка.
- Правовой статус — по форме права и сроку договора из извещения.
- Готовность — доля раскрытых базовых сведений: кадастр, категория, ВРИ, сети, координаты, площадь.
- Оценка построена на открытых данных извещения и не заменяет юридическую проверку и выезд на участок.
Характеристики участка
| Кадастровый номер | 04:08:040501:115 |
|---|---|
| Площадь | 2 967 м² |
| Категория земель | Земли населённых пунктов |
| Вид использования | Индивидуальное жилищное строительство |
| Форма собственности | Государственная собственность (неразграниченная) |
| Права на участок | согласно аукционной документации |
| Срок аренды | 20 лет |
| Адрес | Республика Алтай, Усть-Коксинский р-н, с. Улужай, ул. Улужайная, уч. 5 |
Условия состоявшихся торгов
Аукцион прошёл 12 августа 2025. Условия приведены как есть — по ним видно, на каких стартовых параметрах муниципалитет выставлял этот участок.
| Форма торгов | Право аренды земельного участка (аукцион не в электронной форме) |
|---|---|
| Начальная цена | 255 162 ₽ |
| Задаток | 127 000 ₽ |
| Шаг аукциона | 7 000 ₽ |
| Приём заявок | 30 июля 2025 — 7 августа 2025 |
| Дата аукциона | 12 августа 2025 |
Готовность объекта
Что об объекте известно из источника, а что придётся выяснять отдельно. Это не оценка качества лота — это полнота данных.
- Кадастровый учёт
- Категория и ВРИ определены
- Условия приобретения известны
- Сведения о сетях раскрыты
- Ограничения указаны
- Проверка Алтайс проведена
Сценарии использования
Варианты сформулированы исходя из вида разрешённого использования участка. Это не прогноз дохода: для расчёта экономики нужны исходные данные конкретного проекта.
Консервативный
Оформить право аренды и удерживать участок, не начиная строительство.
- Вложения
- Минимальные вложения сверх цены лота
- На что смотреть
- Арендные платежи и обязанность использовать участок по назначению
Базовый
Построить жилой дом для себя или под последующую продажу.
- Вложения
- Проектирование, подключение к сетям, строительство
- На что смотреть
- Сроки согласований, стоимость подключения коммуникаций
Девелоперский
Изменить или уточнить параметры использования и реализовать проект большего масштаба.
- Вложения
- Градостроительная проработка, согласования, капитальные вложения
- На что смотреть
- Возможен отказ в изменении ВРИ; требуется предварительный анализ
Карта рисков
Риски выведены из полей извещения: чего в источнике нет, то и требует проверки в первую очередь.
Актуальность лотаВлияет на сценарий
Торги по лоту состоялись. Участок мог уйти победителю, а аукцион — не состояться и быть назначен заново с другими условиями. Текущий статус проверяется в реестре торгов отдельно.
Инженерные сетиВлияет на сценарий
Сведения о коммуникациях в извещении не раскрыты. Стоимость подключения требует отдельной проверки.
ЛиквидностьУчесть
Ликвидность земельных участков в районе ограничена: срок продажи может быть длительным.
Статус данных
Государственный источник. Данные взяты из официального извещения о торгах. Алтайс не изменяет условия лота; актуальность уточняйте у организатора торгов.
Что это значит и какие ещё статусы бывают —стандарт проверки Алтайс.
